Проект - СТРАТЕГИЯ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ ЗА ПЕРИОДА 2012 – 2015 г.

ОБЩИНА АКСАКОВО, ОБЛАСТ ВАРНА

Стратегия за управление на  общинската  собственост за периода 2012 – 2015г.

С   Т   Р   А   Т   Е   Г   И   Я

 

 

ЗА  УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ

ЗА ПЕРИОДА  2012 – 2015 г.

 

 

 

І.  ОБЩИ  ПОЛОЖЕНИЯ

 

         Конституцията на Република България от 1991 г. за пръв път раздели общодържавната собственост на държавна, общинска и частна собственост.

Придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество е регламентирано със Закона за общинска собственост (ЗОС), приет през 1996 година.

Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършва под общото ръководство и контрол на общинския съвет.

Конкретните правомощия  на кмета на общината, кметовете на кметства и кметските наместници по придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество са регламентирани в НРПУРОИ на община Аксаково, приета с Решение № 13.2. от Протокол № 013/16.09.2008г. на Общински съвет – гр.Аксаково.

Общинската собственост се управлява в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението й за нуждите, за които е предоставена.

Общинската собственост по своя характер бива публична и частна.

 

ІІ. ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА

 

1. Обхват

 

         Настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост обхваща периода 2012 – 2015 година.

         Предмет на  стратегията са застроените и незастроени имоти общинска собственост.

        

                          2. Структура на стратегията

 

Характерът и спецификата на отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.

Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

1.      Идентифициране на обема собственост;

2.  Анализ на състоянието към момента, включващ:

- рискове и слаби страни при управлението;

- плюсове и възможности за развитие на потенциала.

3. Политики и конкретни задачи

 

ІІІ. ПРИНЦИПИ  И ОСНОВНИ ЦЕЛИ ПРИ  УПРАВЛЕНИЕТО И

РАЗПОРЕЖДАНЕТО  С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

 

         Основните  цели при управлението на общинската собственост са в съответствие с Главната стратегическа цел и приоритетите на Общинския план за развитие на Община Аксаково за периода 2007 – 2013 година, приет с Решение № 19.3/10.05.2005г. на Общински съвет – Аксаково.

 

1. Принципи при управление и разпореждане с общинската собственост

 

-   Законосъобразност;

-   Приоритетност на обществения интерес;

-   Публичност;

-   Целесъобразност;

-   Състезателност при  разпореждането.

 

2. Основни цели

 

1. Осигуряване на устойчиво развитие на общината, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.

2.  Максимална идентификация и актуване на общинските имоти.

3. Гарантиране на ефективно управление и повишаване приходите от стопанисването на общинската собственост.

         4. Опазване и подобряване на екологичната среда.

         5. Привличане на нови инвестиции.

 

 

ІV. Анализ на състоянието на общинската собственост.

КОНКРЕТНИ ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ

Съгласно Главните регистри на общинската собственост – публична и частна, в Община Аксаково има съставени 5279 акта за общинска собственост. На основание чл.64 от ЗОС и/или други законови предпоставки са отписани  345 акта.

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

            През изминалите 16 години от влизането в сила на ЗОС работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на служителите от общинска администрация пряко ангажирани с тази дейност. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива от страна на граждани или стопански организации за разпореждане с конкретен терен или сграда. 

 

1. Застроени имоти

 

След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, в община Аксаково малко застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки. Според своите функции сградния фонд условно може да бъде разграничен на три вида: за обслужване функциите на местното самоуправление; социалната и образователната дейност и такъв предназначен за стопански нужди.

         Към настоящия момент Община Аксаково е собственик на 38 сгради,  31 части от сгради и 24 гаража  - частна общинска собственост /ЧОС/, които са предназначени за стопански нужди.

         Начинът на ползване и видът на имотите е представен в следващата таблица:

 

 

Към края на 2011г. действащите договори за отдадени под наем имоти и части от имоти ЧОС са 55, разпределени по предназначение както следва:        

 

        

Приходите от отдаване на застроени нежилищни имоти за периода 01.01.2011г.- 10.11.2011 г. са  65083 лв.

Характерно за сградния фонд е това, че в основната си част е строен преди повече от 35 години.  Някои от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонт на покриви и цялостно укрепване. Съществуват обекти с отпаднало предназначение като недействащи училища, бани, фурни и други.

Застроени общински имоти предназначени за стопански нужди има във всички населени места. Основен недостатък на този вид имоти е, че се намират в сравнително малки населени места, което предопределя и ниска норма на възвръщаемост от дейността. Това от една страна води до по-слаб интерес за наемане на тези имоти и от друга страна влияе върху размера на наема. Въпреки, че във всички сключени договори за наем има клаузи, според които поддръжката и ремонта на обектите са за сметка на наемателя, съществува ножица в ущърб на общината между получен наем и необходими средства за ремонти. Наемното правоотношение и срочността на договорите възпрепятства наемателите да правят по-значителни инвестиции. Решението на проблема е тези имоти, които са в сравнително добро състояние и към които има интерес, да бъдат отдавани под наем. Имотите, които са в лошо състояние, имат добра локация и неразвит потенциал и за които има инвестиционна инициатива, която е в интерес на населеното място и общината, могат да бъдат обект на разпоредителни сделки. Като цяло основната подмяна и реновиране на застроените имоти ще следва общото икономическо развитие на страната и сериозен финансов ресурс, който да се инвестира в този вид имоти може да се проектира в по-дългосрочна перспектива. 

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

 

- лошо състояние на по-голямата част от сградния фонд и  недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;

- наличие на сгради, към които липсва интерес за наемане;

- риск от грешни решения за разпореждане;

- отписване на имоти – общинска собственост в следствие на съдебни дела.

 

Плюсове и възможности

 

- възможност за увеличаване на сградния фонд чрез ПЧП при застрояването и чрез замени на терени срещу ново строителство върху тях;

- оптимизиране процеса на управление;

- прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината,  изкупуване частта на съсобствениците или  замяна;

- осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието  на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

Политики и задачи

 

- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на  МРРБ за техническите паспорти на строежите;

- да се обследва и анализира сградният фонд, с цел дългосрочно осигуряване на ресурс за безпрепятствено изпълнение функциите по местно самоуправление, социалната и образователна дейност и при необходимост да се направят конкретни предложения свързани с придобиване или разпореждане;

- да се изготви финансово-икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, както и да се направи стратегически анализ на обектите с отпаднало предназначение като недействащи училища, бани, фурни и други, с оглед вземане на решение за разпореждане;

- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро-фондовете за подобряване състоянието на сградите;

- да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем, ползване или разпореждане.

 

2.     Незастроени имоти

 

Незастроените имоти в строителните граници на населените места основно могат да бъдат разделени на три групи: такива върху които има отстъпено право на строеж и същото не е реализирано; върху които не са се провеждали разпоредителни мероприятия и имоти в съсобственост.

Трудности в управлението на незастроените имоти създава неприключилият процес по идентификация на собствеността. След влизане в сила на Закона за общинската собственост приоритетно са отписани от актовите книги за държавна собственост и са съставени актове за общинска собственост на застроените имоти, които представляват административни сгради, училища, детски градини, читалища, здравни заведения, жилища и др. Несистемна е била работата по проучване, деактуване и актуване на незастроените имоти. В повечето случаи общинската администрация се е сезирала и е започвала проучване на собствеността  на конкретен терен след инициатива от страна на общината, на физически или юридически лица.

Друга съществена трудност общината среща при охраната, опазването и фактическото владение на незастроените имоти, поради недостатъчния брой на персонала и отдалечеността на имотите от общинския център.

Населените места на територията на община Аксаково са привлекателни за трайно заселване и за ваканционен туризъм, поради чистата природа, наличието на добри комуникации, близостта до гр.Варна и морския бряг. През последните години населението на община Аксаково нараства, макар и с много ниски темпове. Тази тенденция ще се запази и в перспектива като резултат, както на сравнително високия естествен прираст на населените места в близост до гр. Варна и по агломерационната ос Варна-Девня, така и на механичното нарастване на населението в селищата за индивидуален отдих в Батовската долина. Това е голяма по площ територия с малко население, богати почвени ресурси и специфичен климат, която в перспектива трябва да се развива като сериозен екологичен ресурс с производства и дейности, осигуряващи тила на курортните комплекси в крайбрежната част на общината и съседните общини Варна и Балчик. Силния инвестиционен интерес и визията на общината да стимулира развитието на леката промишленост, туризмът и селското стопанство водят до необходимостта от допълнителна работна ръка.

Предвид това, че  на територията на общината преобладаващата част от незастроените имоти са със жилищно предназначение е налице предпоставка общината да отговори на нуждата от допълнителна работна ръка, чрез продажба или отстъпване право на стореж. Тази политика би кореспондирала и с друга важна цел на общината, а именно възраждане на българското село.

 

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

 

- неприключил  и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти;

         - риск от грешни в стратегически план решения за разпореждане;

         - риск от прекомерно намаляване на общинската собственост и недостиг на терени за осъществяване функциите на общината;

- отстъпвано право на строеж върху парцели с голяма площ, които имат голяма оценка и в повечето случаи не биха били закупени от титулярите на реализираните строежи.

 

Плюсове и възможности

 

- оптимизиране процеса на управление;

- увеличаване на общинската собственост, чрез проучване и актуване на нови имоти;

- повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции;

         -  максимално развитие потенциала на всеки имот, в т.ч. изработка на ПУП за парцелите с голяма площ върху които е отстъпвано право на строеж е цел тяхното разделяне и реализиране на по-висок приход за общината, чрез провеждане на тръжни процедури на пазарни цени.

         Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

               Политики и задачи

 

- да се ускори процесът на идентификация и актуване на общинските терени;

 - по-добра прецизност при внасяне на предложения за разпореждане,  с общински недвижими имоти до ОбС, които да се правят въз основа на финансово-икономически, градоустройствени и юридически проучвания за тях, направени от съответните служби на общинската администрация;

- да продължи работата по установяване на имотите с изтекла придобивна давност, във връзка с нереализирано право на строеж и при установяване на голям брой такива имоти в ежегодните програми за управление и стопанисване с имотите – общинска собственост да се предвижда разпореждане с тях с цел повече собствени приходи, които да бъдат насочвани към приоритетни инвестиционни ангажименти на общината;

- да се търсят варианти чрез публично-частно партньорство (ПЧП) да се реализират крупни проекти върху общински терени;

- да се утвърждава ролята на Комисията по общинска собственост като орган, който се произнася относно законосъобразността, целесъобразността и наличието на интерес за общината от конкретно разпореждане;

 

3. Гори и земи в горски фонд

 

Горите на територията на общината заемат 114 550 дка, а лесистостта и е 25%, макар и да варира значително между различните землища. С най-висока лесистост – 45% е с.Долище, а с най-ниска – с.Крумово – 10%. Лесистостта на общината е колкото средната за територията на ДГС „Варна” и е по-ниска от средната за страната – 30%. На територията на общината няма землища под критичната лесистост от 5%.

Горите на територията на общината имат значение и като източник на строителна и технологична суровина и с техните почвозащитни, водоохранни, рекреационни и здравноукрасни функции.

Икономическото значение на горите е преди всичко като източник на строителна дървесина за нуждите на материалното производство и източник на дърва за огрев за задоволяване нуждите на местното население.

         Стопанското значение не се ограничава само с дърводобива. Голямо е значението на страничните ползвания, които се реализират в горите. На първо място горските площи осигуряват паша на голяма част от домашните животни. Така горите осигуряват допълнителна фуражна база за развитието на животновъдството.

         В горите се добиват още и определени количества гъби, горски плодове и билки, които осигуряват допълнителен поминък или доходи на местното население.

         Важно е и ловностопанското значение горите и горските земи. В района се развъждат благородни елени, сърни и диви свине, всички с ценни трофейни качества и обект на международния ловен туризъм. Условия за любителски риболов създават по-големите водни течения и микроязовири.

         Не по-малко важни от стопанските функции са и другите полезни функции на горите. Това са климаторегулиращи, рекреационни, почвозащитни, противоерозионни и вододайни функции. Ерозирани площи в горските територии няма. Значителна е площта на вододайните зони – 32%, които осигуряват питейна вода за местното население.

Териториално горите са събрани в два големи комплекса - "Батова" и този покриващ западната част на Франгенските възвишения. Горите са главно нискостеблени широколистни насаждения от долния лесорастителен пояс. Най- разпространени са цер, благун, келяв габър, ясен, липа и други.

След спечелени съдебни дела от общинска администрация, община Аксаково успя да си възстанови по – голямата част от общинските гори. Измененията в законодателството не позволиха на общинска администрация да продължи своята работа и да възстанови общинските гори в землището на с.Крумово.

         За всички общински гори са съставени актове за общинска собственост.

Към момента наличния горски фонд на община Аксаково възлиза на 12 220 дка, разпределен по землища както следва:

 

Аксаково	Въглен	Изворско	Яребична	ОБЩО
1140	2793	4677	3610	12220

 

 

 

 

През 2007г. община Аксаково направи постъпки и успя да се сдобие с лесоустройствен проект за общинските гори със срок на действие 2007 – 2017г. Лесоустройственият проект осигурява добри предпоставки за стопанисването на общинския горския фонд.

Общото ползване на дървесина и дърва за огрев от горите, собственост на община Аксаково, е 19 885 плътни м³. За срока на стратегията ползванията от горите ще се съобразят с тези заложени в  лесоустройствения проект.

         Залесената площ е 11642 дка, което е 95.3% от общата площ. Най-голяма е площта на издънковите гори за превръщане – почти две трети от залесената площ. Незначителна е площта на изредените насаждения и култури – 0.5%.

В зрелите издънкови гори за превръщане ще се разчита на семенно естествено възобновяване, защото горите на общината растат при условия подходящи за тяхното естествено възобновяване. Успешно семенно възобновяване на насъжденията може да стане само при правилно извеждане на предвидените възобновителни сечи и при опазване на наличния подраст. Едновременно с това, на места, където възобновяване липсва или е недостатъчно се предвижда задължително и навременно комбиниране на възобновителните сечи с мероприятия по подпомагане на естественото възобновяване. В насажденията и културите от акация ще се разчита на издънково естествено възобновяване.

В настоящият лесоустройствен проект се предвижда подпомагане на възобновяването без залесяване по следните начини: разрохване под склопа, изсичане на подлеса и разкъсване на кореновата система.

Освен мероприятия по подпомагане на естественото възобновяване на горите на община Аксаково се проектират и мероприятия по изкуствено възобновяване – възобновяване чрез залесяване.

Общо през десетилетието на територията на ОГФ е предвидено залесяване върху площ от 17.5 ха., като за срока на стратегията е удачно да се изпълни около половината от предвиждането.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

 

- риск от злоупотреба със собствеността чрез нерегламентирано изсичане;

- ниската екологична култура на населението.

 

 

 

Плюсове и възможности

 

- възможност за оптимизиране процеса на управление и извършване на мероприятията по лесоустройствения проект, чрез привличане на външни специалисти;

- възможност за увеличаване на  приходите от горския фонд;

- увеличаване на горския фонд чрез залесяване на необработваеми земеделски земи;

- осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за развитие и обогатяване на горския фонд;

- възможност за преобразуване на част от горския фонд в рекреацинна зона